Частный жилищный фонд. Сделки с квартирами, купля-продажа

  Распечатать страницу

Статья 22 Жилищного Кодекса Российской Федерации  (далее ЖК РФ). Условия перевода жилого помещения в нежилое помещение и нежилого помещения в жилое помещение
1. Перевод жилого помещения в нежилое помещение и нежилого помещения в жилое помещение допускается с учетом соблюдения требований настоящего Кодекса и законодательства о градостроительной деятельности.
2. Перевод жилого помещения в нежилое помещение не допускается, если доступ к переводимому помещению невозможен без использования помещений, обеспечивающих доступ к жилым помещениям, или отсутствует техническая возможность оборудовать такой доступ к данному помещению, если переводимое помещение является частью жилого помещения либо используется собственником данного помещения или иным гражданином в качестве места постоянного проживания, а также если право собственности на переводимое помещение обременено правами каких-либо лиц.
3. Перевод квартиры в многоквартирном доме в нежилое помещение допускается только в случаях, если такая квартира расположена на первом этаже указанного дома или выше первого этажа, но помещения, расположенные непосредственно под квартирой, переводимой в нежилое помещение, не являются жилыми.
4. Перевод нежилого помещения в жилое помещение не допускается, если такое помещение не отвечает установленным требованиям или отсутствует возможность обеспечить соответствие такого помещения установленным требованиям либо если право собственности на такое помещение обременено правами каких-либо лиц.

Комментарий:
Перевод жилых помещений в другую категорию может быть связан, в частности, с проведением градостроительных мероприятий и необходимостью использовать определенные жилые помещения для улучшения бытового обслуживания населения, размещения аптек, магазинов и т.п., требующего изменения функционального назначения данных помещений. В то же время перевод нежилых помещений в жилые происходит, например, в случае переоформления строений, расположенных на садовых, дачных и иных земельных участках, в качестве жилых помещений (жилых домов).
Источниками регулирования отношений, связанных с переводом жилых помещений в нежилые и наоборот является законодательство о градостроительной деятельности - Градостроительный кодекс РФ , другие федеральные нормативные правовые акты, законы и иные нормативные правовые акты субъектов Федерации, а также муниципальные правовые акты. Так, например, данные отношения регулируются постановлением Правительства Москвы "Об упорядочении перевода жилых помещений в нежилой фонд и оформлении документов о разрешении перепланировки жилых и нежилых помещений в жилых домах" от 8 февраля 2005 г.

Статья 23ЖК РФ . Порядок перевода жилого помещения в нежилое помещение и нежилого помещения в жилое помещение
1. Перевод жилого помещения в нежилое помещение и нежилого помещения в жилое помещение осуществляется органом местного самоуправления (далее - орган, осуществляющий перевод помещений).
2. Для перевода жилого помещения в нежилое помещение или нежилого помещения в жилое помещение собственник соответствующего помещения или уполномоченное им лицо (далее в настоящей главе - заявитель) в орган, осуществляющий перевод помещений, по месту нахождения переводимого помещения представляет:
1) заявление о переводе помещения;
2) правоустанавливающие документы на переводимое помещение (подлинники или засвидетельствованные в нотариальном порядке копии);
3) план переводимого помещения с его техническим описанием (в случае, если переводимое помещение является жилым, технический паспорт такого помещения);
4) поэтажный план дома, в котором находится переводимое помещение;
5) подготовленный и оформленный в установленном порядке проект переустройства и (или) перепланировки переводимого помещения (в случае, если переустройство и (или) перепланировка требуются для обеспечения использования такого помещения в качестве жилого или нежилого помещения).
3. Орган, осуществляющий перевод помещений, не вправе требовать представление других документов кроме документов, установленных частью 2 настоящей статьи. Заявителю выдается расписка в получении документов с указанием их перечня и даты их получения органом, осуществляющим перевод помещений.
4. Решение о переводе или об отказе в переводе помещения должно быть принято по результатам рассмотрения соответствующего заявления и иных представленных в соответствии с частью 2 настоящей статьи документов органом, осуществляющим перевод помещений, не позднее чем через сорок пять дней со дня представления указанных документов в данный орган.
5. Орган, осуществляющий перевод помещений, не позднее чем через три рабочих дня со дня принятия одного из указанных в части 4 настоящей статьи решений выдает или направляет по адресу, указанному в заявлении, заявителю документ, подтверждающий принятие одного из указанных решений. Форма и содержание данного документа устанавливаются уполномоченным Правительством Российской Федерации федеральным органом исполнительной власти. Орган, осуществляющий перевод помещений, одновременно с выдачей или направлением заявителю данного документа информирует о принятии указанного решения собственников помещений, примыкающих к помещению, в отношении которого принято указанное решение.
6. В случае необходимости проведения переустройства, и (или) перепланировки переводимого помещения, и (или) иных работ для обеспечения использования такого помещения в качестве жилого или нежилого помещения указанный в части 5 настоящей статьи документ должен содержать требование об их проведении, перечень иных работ, если их проведение необходимо.
7. Предусмотренный частью 5 настоящей статьи документ подтверждает окончание перевода помещения и является основанием использования помещения в качестве жилого или нежилого помещения, если для такого использования не требуется проведение его переустройства, и (или) перепланировки, и (или) иных работ.
8. Если для использования помещения в качестве жилого или нежилого помещения требуется проведение его переустройства, и (или) перепланировки, и (или) иных работ, документ, указанный в части 5 настоящей статьи, является основанием проведения соответствующих переустройства, и (или) перепланировки с учетом проекта переустройства и (или) перепланировки, представлявшегося заявителем в соответствии с пунктом 5 части 2 настоящей статьи, и (или) иных работ с учетом перечня таких работ, указанных в предусмотренном частью 5 настоящей статьи документе.
9. Завершение указанных в части 8 настоящей статьи переустройства, и (или) перепланировки, и (или) иных работ подтверждается актом приемочной комиссии, сформированной органом, осуществляющим перевод помещений (далее - акт приемочной комиссии). Акт приемочной комиссии, подтверждающий завершение переустройства и (или) перепланировки, должен быть направлен органом, осуществляющим перевод помещений, в орган или организацию, осуществляющие государственный учет объектов недвижимого имущества в соответствии с Федеральным законом от 24 июля 2007 года N 221-ФЗ "О государственном кадастре недвижимости" (далее - Федеральный закон "О государственном кадастре недвижимости"). Акт приемочной комиссии подтверждает окончание перевода помещения и является основанием использования переведенного помещения в качестве жилого или нежилого помещения.
10. При использовании помещения после его перевода в качестве жилого или нежилого помещения должны соблюдаться требования пожарной безопасности, санитарно-гигиенические, экологические и иные установленные законодательством требования, в том числе требования к использованию нежилых помещений в многоквартирных домах.

Комментарий:
В Москве для перевода жилого помещения в нежилое необходимо получение Разрешения Городской межведомственной комиссии (МВК) при Департаменте жилищной политики и жилищного фонда Москвы на перевод квартиры в нежилой фонд и Распоряжения Департамента о переводе квартиры в нежилой фонд.
Основными регулирующими и регламентирующими документами являются:
•    распоряжение № 560-РМ "Об упорядочении перевода жилых помещений в нежилой фонд и оформления документов о разрешении перепланировки жилых и нежилых помещений в жилых домах" изданное мэром Москвы 11.11.1994. С начала времени своего действия основной документ, регулирующий порядок перевода жилого фонда в нежилой, претерпел некоторые изменения в 1996 году.
•    постановление № 73-ПП «О порядке переустройства и (или) перепланировке жилых и нежилых помещений в жилых домах на территории города Москвы» изданное правительством Москвы 8.02.2005. Данный документ также претерпел изменения 15.11.2005 г.
•    постановление №382, изданное правительством Москвы 15.05. 2007 г.
Сама возможность перевода квартиры в нежилой фонд быть документально подтверждена МВК, Департамента жилищной политики и жилищного фонда г.Москва. Особенно важно выполнение всех вышеуказанных условий при переводе квартиры в нежилой фонд.
Для получения необходимого разрешение МВК необходимо предоставить следующие документы:
•    заявление, составленное по форме, в котором будут объяснены причины перевода жилого помещения в нежилое
•    технический паспорт на объект. Паспорт заказывается в БТИ и включает в себя: справки по форме 1 и 5, полноэтажный план и экспликацию
•    единый жилищный документ
•    выписку из домовой книги объекта перевода в нежилой фонд, в которой бы подтверждалось отсутствие зарегистрированных на данной площади граждан
•    пакет документов, которые подтверждают право собственности на помещение
•    учредительные документы фирмы, за которой есть право на обладание жилым помещением
•    техническое заключение, согласно которому  было оценено состояние конструкций и выдано заключение о том, что перевод в нежилой фонд возможен
•    проектная документация, содержащая информацию об изменениях, которые будут внесены при переводе
•    документы, подтверждающие возможность изменения фасада здания (документация об устройстве входной группы);
•    проектная документация по изменению системы электроснабжения квартиры;
•    если дом газифицирован, то необходимо разработать и согласовать с нужными структурами проект вывода газа;
•    при необходимости установки кондиционеров также необходимо предоставить документацию с расчетами о будущем уровне шума;
•    заключение о геоподоснове из Мосгоргеотреста;
•    ситуационный план помещения;
•    заключения из Роспотребнадзора, МЧС УГПС, Москомархитектуры, АПУ, ОПС, Мосгаза (если дом газифицирован);
•    разрешение на присоединение дополнительной мощности после перевода в нежилой фонд квартиры;
•    документ, подтверждающий согласие управляющей компании;
•    распоряжение из Мосжилинспекции;
•    акт о завершенном переустройстве и перепланировке жилого помещения, за подписью Мосзилинспекции, Управы, Управляющей компании, подрядной и проектной организациями;
•    иногда необходимо согласие авторов, которые проектировали здание.
Кроме вышеперечисленных документов при переводе жилого фонда в нежилой могут потребоваться дополнительные согласования и получение различных разрешений. Необходимость подобных действий обуславливается наличием нюансов в каждом конкретном случае.
После того как все документы для изменения статуса помещения(квартиры) предоставлены и получено распоряжение ДЖП и ЖФ, документы отправляются в комиссию по приватизации и управление жилищным фондом. Эти инстанции определяют стоимость перевода помещения из одного фонда в другой с учетом его назначения. После того, как стоимость посчитана и оплачена, процедура вступает в завершающий этап, на котором оформляется право собственности.

 

  Распечатать страницу